华远37年沉浮：何以乘风破浪？何以行稳致远？
时间是一把标尺，历史是标尺上的刻度。
中国改革开放四十余年，涌现出无数优秀的企业，成就中国经济的腾飞。其中价值更在于，这些伴随时代成长的企业，都将成为历史卷书不可或缺的篇章。
唯有穿越周期，与时代同行的企业，方可传为佳话。可以说，每一个历经风雨洗礼而发展成熟的企业，都是一卷可以娓娓道来的故事。
正如37年时光淬炼出的华远一般，用13500多个昼夜交替书写下城市的变迁与时代的脉动。
1983年的北京城，中央电视台刚刚直播了首届春晚，人民大会堂见证了中国首批18位博士的诞生，中国第一台亿次计算机“银河”研制成功……一切欣欣向荣。
毗邻北京西城区金融街的南千章胡同甲2号门栋里，“华远”品牌诞生了。以20万元的借款，三间平房和一部老旧吉普车为全部资产的“华远经济开发公司”，肩负的是为中国城市经济改革探索“走出一条新路”。
在此后的37年时间里，这家“全民所有制企业”将自己的经营业务版图扩展到包括房地产、金融、高科技、商业服务等诸多领域。
这其中，房地产开发是华远的业务龙头，这亦是当初北京西城区政府成立和赋予华远“城市改造建设经营任务”的初衷与定位所在。
如今的北京城，早已跻身国际一线超级大都会，成为全球化的国际交往中心、科技创新中心。无论是奥运会还是国庆阅兵式，亦或是各种政治文化交流活动，一个软硬件兼具国际一流发展水平的北京，正在不断向世界展示中国。
而作为国内最早一批从事城市房地产开发建设的企业，华远地产依靠政府与华远集团的坚实支撑，以北京为战略核心，辐射京津冀、西部、华中、华南四大区域，铸就行业知名的华远品牌。
37年时间很长，因为一代人的芳华推动华远跨越了多个行业周期，且恪守国资企业肩负贯彻执行国家方针政策、重大部署的使命；37年时间不长，因为激荡在市场经济的大潮中，华远仍然是努力拼搏激荡起一朵朵浪花的年轻企业。
华远的国资底色
成就一段历史，是对一个企业最好的褒奖。
君太百货、华威大厦、汉光百货、中国银行大厦……这些矗立在北京西单北大街的建筑，构成闻名全国的“西单商圈”。
这项始建于上世纪八九十年代的“西西工程”，给北京城80、90后人群带来无数成长记忆的商业区，至今仍然是全国各地游客来京消费的旺地，而“西西工程”正是华远的成名作。
也正是基于华远对西单地区城市面貌升级的贡献，西单地区有四条街道以“华远”命名（华远街、华远东街、华远西街和华远北街）。
实际上，作为北京西城区国资委下辖的骨干企业，华远的一项重要使命就是协助区政府推进“示范区”整体规划建设和专业化服务的各种工作。
在长年累月中助力北京西城发展，高效推进北京金融科技中心产业升级等工作中显现出企业担当，华远地产也成为国家和地方政策执行的企业平台，这是其与很多房地产企业不同之处。
华远地产母公司华远集团由北京市西城区国资委100%控股，总资产规模达到700亿元，是西城区国资委贡献度较高的集团企业，而西城国资委也为华远集团与子公司稳定发展创造了更好的营商环境。也恰是得到了北京市西城区委区政府、区国资委的扶持，加之依靠华远集团的资本支持、战略指引，华远地产的发展得到有力支撑。
良好的政企关系，也成就了中国城市发展建设的一个经典样本，并得到了更广泛市场的认同。
1996年，“原华远房地产”完成中外合资，并在香港上市，是第一家中外合资的股份制地产开发企业。也就在同一年，国家提出推进住宅商品化，房地产发展的春天到来。
而作为最早登陆资本市场的房企之一，华远地产以规范化经营构建起了完善的上市公司合规管理体系，在保障投资者权益的同时，更注重为市场提供安全高质量的产品。
2008年，华远地产（600743.SH）完成A股上市，再次领跑同业，进入新的发展周期。此时的华远，已经经历了几番地产行业波动的洗礼，但其市场化的能力与国企基因很好的融合成为企业竞争力。由此，上市后的华远地产发展进入新车道。
直至今天，截至2020年三季度末，华远地产总资产达到648亿元，业务范围涵盖住宅、公寓、办公、酒店、商业、小镇等六大产品线，布局领域拓展至京津冀、西部、华中和华南四大区域。在全国各地，华远都留下了自己的品牌。
穿越周期 尊重市场
于大浪淘沙中方显真金本色。
37年发展史，华远几乎贯穿了中国房地产行业的完整历程，任凭周期洗礼、行业洗牌，稳健而高质量发展始终是作为国资房地产企业的华远所遵循的信条。
或许在外界看来，中国房地产行业在近20年时间里太过精彩纷呈，千亿销售规模的房地产企业被巨大的市场红利“批量生产”出来。
相比之下，已经近40年发展史、决策更重效益的华远地产就显得些许“保守”。单从规模来看，华远似乎无法与那些追求高周转率和速度感的房地产巨头匹敌。
但这恰恰是华远地产这家国资底色房企追求稳健经营，始终以规范经营，实现国有资产保值增值为基本发展准绳的结果。
作为公众公司，合规管理体系以及内部控制与风险管理体系，确保提高效益效率的同时，增强企业的竞争实力与抗风险能力，远比疯狂向市场挖掘利润更重要。
也因此，华远地产早早在企业内部强化党建引领、规范经营，并从经营上围绕“规模与效益并举”战略进行“战略管理”，确立以核心城市为依托的“总部—区域—城市”三级管控体系，同时建立了以人力、财务、投资、运营、成本为核心的五条专业管控条线，实现内部经营管理的协调统一。
不断夯实企业治理的基础之上，华远地产的发展也并非能用“保守”二字来定义。实际上，自2018年以来，华远根据自身发展阶段及市场研判，进行了战略调整，加快发展节奏。
《一点财经》注意到，自2018年开始，华远地产便重启扩张，拿地与开发、规模与速度双管齐下。陆续进驻重庆、佛山、涿州、银川、任丘等新城市，实现京津冀/西部/华中/华南 4 大区域、11 座城市的全国布局。
发展节奏的变化成效是显著的。2018年，华远地产实现销售规模120亿元，同比增长55%；2019年，华远的销售规模又跃升至151亿元，同比增长26%，发展速度明显加快。
今年在疫情影响下，华远仍然保持了较为强劲的增长。数据显示，前三季度华远地产销售额达110亿元，同比增长19%。
“全年165亿元销售目标及150亿元回款目标基本上是可以完成的，内部正在向更大的销售规模发起挑战。” 华远地产相关负责人表示。
截止2020年中，华远地产拥有总土地储备货值超过600亿元，主要布局在北京及周边、广州、重庆、长沙、西安等一线及强二线城市，能够支撑公司未来3-5年的发展。与此同时，华远地产还积极与优质房企加大合作，寻求规模的进一步突破。
经营全面回暖，也让华远地产的在手现金达到近年来高点。据其三季报显示，华远地产持有货币资金达86亿元，较2019年末的71亿元增长21%。
更为重要的是，华远地产在加快发展节奏的同时，并没有降低对企业效益的要求。在“去库存战略”之下，华远上半年销售回款率达到99%，经营性现金流回正，极大提高了“造血”能力。
质量发展 制胜未来
无数一夜崩塌的失败案例早已告诉我们答案，从长周期来看，市场更偏爱扎实基础、稳健发展的企业。
房地产行业已经阶段性的完成了中国城市化进程和“蓄水池”的使命，接下来将由规模化竞争转向质量化发展的阶段，谁率先调整，充分准备，谁将掌握未来市场的主动权。
今年初，华远地产就坚决定下了“去库存、降负债、增利润”的经营方针，尤其是在“降负债”上举措不断。
一方面，华远地产主动偿还短期融资，更多保留中期或中长期融资产品，充分保障公司资金链安全；另一方面，加强现金流管控，一年内到期或可行权的债务偿付事宜已提前考虑并做了充分准备，并在内部进行压力测试。
也正是在这个过程中，今年8月20日，住建部与央行召开的重点房地产企业座谈会上，首次提及“重点房地产企业资金监测和融资管理规则”。其目的之一，就是“矫正一些企业盲目扩张的经营行为”。
针对这个以“三道红线”为核心内容的房企融资新规，央行副行长潘功胜表示：“这是房地产市场长效机制建设的重要内容，也是房地产金融审慎管理制度的重要组成部分。”
“三道红线”激起千层浪，地产圈大有达摩克里斯之剑落下的感觉。
“在招拍挂制度之前，房地产处于土地红利阶段，招拍挂制度之后，房地产进入金融红利阶段。‘三条红线’开始后，行业就进入管理红利时代。”万科集团董事会主席郁亮认为“三条红线”的监管政策对行业影响不亚于2002年的土地招拍挂制度。
加大房地产企业金融监管的力度，改变了行业游戏规则，但这却显现出华远地产年初“去库存、降负债、增利润”九字方针的前瞻性。
不仅如此，在宏观调控常态化以及“三道红线”的紧箍咒念响，对于更具政策敏感性的华远地产而言，反倒是进入了市场表现机会更好的时期。
“行市好时，国资企业的优势特点不那么明显，但当市场进入调整期，回归理性时，国企的优势便凸显了出来。”一位地产业人士表示，华远的企业属性决定了其拥有更适应市场波动和环境变化的能力。
尤为重要的一条就是国企房地产企业的融资通道与资金成本，会成为决定未来发展走向的优势竞争力。回过头看，2018年华远地产的突然加速，不无道理。
相关评级机构此前指出，相较于规模相似的其他房企而言，华远地产的融资成本有明显优势且渠道畅通，华远地产在融资渠道和资金成本上的双重优势，有助于推进公司对现有存货的开发和去化速度。
比起资本支撑，更重要的是华远这样的房地产企业是否能够展现出足够和同行实现差异化竞争的全业态产品体系和全龄化服务体系。
在产品端，华远地产拥有住宅、公寓、办公、酒店、商业、小镇六大产品系，业务布局涵盖房地产全业态。就在今年上半年，华远地产还对“产品+服务”战略进行了全面升级，通过健康、智慧、成长三大维度升级，挖掘并提升项目价值，为产品赋能，提升产品溢价能力。
在服务端，华远地产一手打造的社区服务平台Hi平台，在上半年最考验服务能力的疫情时期，Hi平台多维度开展服务关怀举措共计93项，通过联合社区物业、爱心商家，采用线上+线下相结合的模式，为社区业主提供了多种多样的便利服务。
对于未来，显然不断提升自身安全边际和产品力的华远，再次展现出其穿越周期的姿态。
结语
《基业长青》一书中讲到过一个非常重要的观点——“保存核心，刺激进步”。“保存核心”是指基业长青的企业都是坚持保持企业的核心理念、价值观与原则不变，而“刺激进步”是指企业的战略与战术必须随着时代环境的变化持续进步。
这恰恰正是华远地产过去37年来的真实写照。国企背景，潜心经营，助推了华远地产从无到有、从有到大的发展历程；在战略和战术的灵活变通，及时调整，则保障了华远总能够成功穿越周期，不断进步，并最终制胜未来。
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